نص الاعلان الصادر من قبل شركة سند لاستملاك اراضي في منطة وادي الشعير لانشاء مصنع للاسمنت هل يتوافق ونص قانون الاستملاك ، حيث لم تتملك الشركة أي قطعه ارض من الاراضي التي سيقع عليها مشروع الاسمنت والمنوي استملاكها ، لان عملية الاستملاك تتطلب اجراءات قانونيه حسب نص قرار بقانون رقم 3 لسنة 2011 بشان تعديل قانون الاستملاك رقم (2 ) لسنة 1953 ، بحسب نص التعديل يشار الى قانون الاستلاك رقم 2 لسنة 1953 لاغراض هذا التعديل بالقانون الاصلي ، مادة (2 ) تلغى الفقره (1 ) من الماده ( 3 ) من القانون الاصلي وتستبدل بالنص الاتي : على المنشئ ان ينشر اعلانا في صحيفتين يوميتين على الاقل يعلن فيه عزمه على التقدم الى مجلس الوزراء بعد مرور خمسة عشر يوما من تاريخ نشر الاعلان بطلب اصدار قرار باستملاك العقار الموصوف في بالاعلان وان المشروع الذي سيجري الاستملاك من اجله هو للمنفعة العامه ، الماده (3 ) تعتبر الاعلانات المنشوره لغايات الاستملاك التي تمت في ظل القانون الاصلي وكانها صدرت بموجب احكام القانون ، ووفق القوانين المرعيه . اذ ان مهمة الدوله تكمن في القيام برعاية شؤون الافراد ومصالحهم عن طريق ادارتها لمرافق عامه . وهذه المهمة ليست من السهولة بمكان مما يقتضي منحها امتيازات وصلاحيات استثنائيه تتسم بالجبر والاكراه ، ومن هذه الصلاحيات ما يعرف بالاستملاك ، فما هو مفهومه وتعريفه والمقصود بهذا الاجراء على اعتبار الاستملاك حقا استثنائيا منحه المشرع للاداره تقوم بموجبه بنزع عقار مملوك ملكيه خاصه لاحد الاشخاص او لمجموعه منهم باجراءات حددها القانون بهدف تحقيق منفعه عامه لا تحقيق مصلحه اقتصاديه محضه للجهة المستملكة بشرط اتباع الاجراءات المنصوص عليها في القانون إذ أن

الاستملاك : نزع ملكية عقار من مالكه أو حق التصرف أو الانتفاع به أو الارتفاق عليه لا يتم الا بمقتضى أحكام هذا القانون .

المستملك : الحكومة والمجالس البلدية والأشخاص الاعتباريون الآخرون .

المشروع : أي مشروع يقرر مجلس الوزراء أن تنفيذه يحقق نفعاً عاماً.

ووفق القانون لا يستملك أي عقار إلا لمشروع يحقق نفعاً عاماً ولقاء تعويض عادل وعلى المستملك ان ينشر اعلانا في صحيفتين يوميتين على الأقل يعلن فيه عزمه على التقدم إلى مجلس الوزراء بعد مرور خمسة عشر يوماً من تاريخ نشر الإعلان بطلب إصدار قرار باستملاك العقار الموصوف في الإعلان وان المشروع الذي سيجرى الاستملاك من اجله هو للنفع العام .ب. يترتب على المستملك أن يقدم طلباً لمجلس الوزراء مرفقاً بمخطط العقار المطلوب استملاكه وبكشف تقديري أولي لمجموع التعويض عنه وبما يثبت مقدرته المالية عن دفعه وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء مدة الإعلان المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة وإلا اعتبر ذلك الإعلان وكأنه لم يكن . ج. لمجلس الوزراء إذا اقتنع بان تنفيذ المشروع يحقق نفعاً عاماً وبان لدى المستملك المقدرة على دفع التعويض أن يقرر ( وحسب مقتضى الحال) أما استملاك العقار استملاكاً مطلقاً أو استملاك حق التصرف أو الانتفاع به لاستعماله لمدة محدودة . أو فرض أي حق من حقوق الارتفاق عليه أو أي قيد على ممارسة أي من الحقوق المتفرعة عن ملكية العقار ويشترط في ذلك أن يصدر مجلس الوزراء قراره خلال ستة أشهر من تاريخ انتهاء مدة الإعلان المنصوص عليها في الفقرة (أ) وإلا اعتبر الإعلان وكأنه لم يكن . د. ينشر قرار مجلس الوزراء في الجريدة الرسمية ويعتبر نشره بينة قاطعة على أن المشروع الذي يراد استملاك العقار من اجله مشروع للنفع العام .

بعد صدور قرار مجلس الوزراء بالاستملاك يترتب على المستملك :

أ . أن يقدم صورة عن القرار ومخطط الاستملاك إلى مدير تسجيل الأراضي المختص الذي يترتب عليه وضع اشارة على قيد الجزء المستملك من العقار تتضمن انه قد تقرر استملاكه وان يمتنع عن إجراء أي معاملة عليه فيما عدا معاملات الانتقال إلا بموافقة المستملك ويشترط أن لا تصدر هذه الموافقة إلا بعد الفصل قضاءاً في مقدار التعويض الواجب دفعه أو بالاتفاق عليه وإذا كان العقار المستملك غير مسجل فيترتب على المستملك أن يقدم إلى مدير التسجيل كشفاً بأسماء واضعي اليد عليه ومحلات إقامتهم بالإضافة إلى قرار الاستملاك والمخطط الخاص به .

ب. أن يجري كشفاً على العقار المستملك بواسطة لجنة يؤلفها المستملك تتولى تثبيت الوضع الذي كان عليه العقار عند صدور قرار الاستملاك ويعتبر تقريرها بينة أولية على ذلك الوضع لغايات تقدير التعويض عن العقار ، ولها بناء على طلب المستملك أن تضمن تقريرها مقدار التعويض الذي تقدره للعقار المستملك مراعية في ذلك أسس وطرق التقدير المنصوص عليها من هذا القانون. ولغايات تطبيق القانون أ . يعتبر مالكاً للعقار من كان العقار مسجلاً باسمه في دائرة التسجيل وإذا كان العقار غير مسجل فيعتبر المالك له واضع اليد عليه بتاريخ نشر قرار مجلس الوزراء بالاستملاك على أن لا يجحف ذلك بحق أي شخص يرغب في إقامة الدعوى فيما بعد مدعياً انه صاحب الحق في التعويض المقرر . ب. تفصل المحكمة في الملكية في حالة وجود خلاف بشأنها .أ . في حالة وجود أشخاص ذوي حق في العقار بسبب أي حق من حقوق الانتفاع أو الإجارة فيترتب على مالك العقار أن يخبر المستملك خطياً بأسمائهم وبحقوقهم خلال (30) يوماً من تاريخ نشر قرار الاستملاك كما يجوز لصاحب الحق أن يقوم بذلك خلال المدة المذكورة . ب. يكون مالك العقار مسؤولاً عن دفع التعويض الذي يستحقه أي من أصحاب الحقوق المنصوص عليها في هذه المادة في العقار إذا لم يقم بأخبار المستملك بأسمائهم وبحقوقهم تلك خلال المدة المنصوص عليها في هذه المادة ويقدر التعويض الذي يستحقونه وفقا لأحكام البند (3) من الفقرة (ب) من المادة (10) من هذا القانون .أ . يترتب على المستملك أن ينشر إعلاناً في صحيفتين يوميتين على الأقل يتضمن موجزاً عن التفاصيل الواردة في قرار الاستملاك بما في ذلك وصف العقار المستملك وأسماء مالكيه أو المتصرفين به أو واضعي اليد عليه وأصحاب الحقوق فيه ، وان يعرض على المالك في الإعلان مراجعته خلال ثلاثين يوماً من تاريخ النشر للتفاوض بقصد الاتفاق على مقدار التعويض الواجب دفعه له عن عقاره المستملك . ب. يتم التفاوض بين المستملك والمالك للاتفاق على التعويض الواجب دفعه عن العقار المستملك ويعتبر الاتفاق ساري المفعول بعد تصديقه من قبل وزير المالية إذا كان المستملك إحدى الوزارات والدوائر والمؤسسات الرسمية العامة ووزير البلديات والبيئة إذا كان المستملك إحدى البلديات .أ . إذا لم يتفق المستملك والمالك على مقدار التعويض لأي سبب كان فيجوز لأي منهما أن يقدم طلباً إلى المحكمة لتعيين هذا المقدار . ب. تراعى الأسس التالية في تقدير التعويض عن أي عقار يتم استملاكه بمقتضى هذا القانون سواء تم التقدير عن طريق المحكمة أو بالاتفاق :

1. أن يعتبر تعويضاً عادلاً عن العقار أو عن استعماله أو الانتفاع أو التصرف به الثمن أو بدل الإجارة الذي يمكن الحصول عليه لو بيع علناً في السوق أو جرى تأجيره من شخص راغب في الشراء أو الاستئجار في اليوم الذي تم فيه نشر الإعلان المنصوص عليه في الفقرة (أ) من المادة (4) من هذا القانون .

2. أن يعتبر تعويضاً عادلاً عن الضرر الناجم من جراء إنشاء أي حق ارتفاق أو فرض قيد على ملكية العقار المبلغ الذي ينقص من سعر العقار بسبب إنشاء ذلك الحق أو فرض ذلك القيد .

3 . أن يعتبر التعويض العادل عن حق الإجارة أو الانتفاع الذي يملكه في العقار أي شخص آخر غير مالكه في حالة زوالهما كلياً مبلغاً يقتطع لمصلحة ذلك الشخص من التعويض المقدر لمالك العقار لا يزيد على ( 15%) من ذلك التعويض إذا كان العقار مشغولاً لغايات تجارية أو صناعية ، وما لا يزيد على ( 5%) إذا كان العقار مشغولاً لغايات أخرى وإذا كان زوال المنفعة أو الإجارة جزئياً فيقتطع عنهما من التعويض بنسبة ما نقص منهما .

ج. يشترط عند إجراء تقدير التعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة ما يلي:

1. أن لا يتم التعويض عن أي تحسينات أو إضافات أجريت على العقار بعد نشر الإعلان المنصوص عليه في الفقرة (أ) من المادة (4) من هذا القانون .

2. أن يؤخذ بعين الاعتبار ثمن العقارات المجاورة .

3. أن لا يؤثر في التقدير ارتفاع أو نقصان القيمة الذي نشا عن الاستملاك .

د. إذا رغب المالك في اخذ كل أو بعض ما هو ثابت وملحق بالعقار المستملك كأنقاض البناء والأشجار المقلوعة فتنزل قيمتها مستحقة القلع من التعويض الذي يستحقه المالك ويترتب عليه نقلها من العقار المستملك خلال المدة التي يحددها المستملك وإلا نقلت على نفقته إلى أي عقار آخر يعود إلى المالك أو أي مكان آخر يراه المستملك مناسباً وتنزل نفقات النقل من التعويض المستحق للمالك .

هـ. على الرغم مما ورد في هذا القانون أو أي تشريع آخر يقدر التعويض عن أي أضرار نجمت عن الأعمال التي قام بها المستملك قبل الاستملاك أو بعده ، ولحقت بأي عقار بما هو موجود أو ثابت فيه خارج نطاق المساحة المستملكة أو المراد استملاكها بقرار من مجلس الوزراء بناء على تنسيب ترفعه إليه لجنة مؤلفة من مدير عام دائرة الأراضي والمساحة رئيساً وعضوية كل من أمين عام وزارة المالية وأمين عام ديوان المحاسبة على أن تستأنس اللجنة في تقديرها للتعويض برأي لجنة فرعية تؤلف في كل محافظة من مدير الأشغال العامة ومدير التسجيل ومدير الزراعة ومندوب عن ديوان المحاسبة فيها . وللمتضرر أو المستملك أن يقدم طلباً إلى المحكمة لتقدير التعويض العادل في كل الأحوال.

و. مع مراعاة أسس التقدير الواردة في هذه المادة ، يتبع عند تقدير التعويض طريقة أو أكثر من الطرق التالية :

1. التكلفة : وتعني مقارنة كلفة إنشاء عقار جديد مماثل للعقار المستملك في المواصفات والاستخدام على أساس كلفة الإنشاء السائدة حين الاستملاك والتي يتم اعتمادها ونشرها من دائرة الأراضي والمساحة ويسوى الفرق الناتج عن ذلك مع الأخذ بعين الاعتبار عمر البناء وحالته وصلاحيته للاستخدام .

2. المقارنة : وتعني استنتاج القيمة من تحليل أسعار السوق للعقارات المماثلة للعقار موضوع التقدير وذلك مع تسوية الفروقات بين تقدير العقارات موضوع المقارنة والعقار المستملك .

3. الدخل : ويعني رسملة المردود المتوقع أو الدخل الصافي من العقار بنسبة الفائدة الآمنة وعلى مدى العمر الانتاجي المتبقي للعقار .

ان تعديل القانون المتعلق بالاستملاك جاء عاما دون تخصيص وان تقييم النفعه العامه من عدمها يعود لمجلس الوزراء الذي من صلاحياته ان يقرر الفائده التي تعود بالنفع على الصالح العام من عملية الاستملاك لصالح المشروع المنوي اقامته ، شركة سند في اعلانها عن نيتها باستملاك قطع اراضي في منطقة وادي الشعير اتبعت النصوص القانونيه وان القانون اعطى لاصحاب الاراضي حق الاعتراض على المشروع وفق القوانين المرعيه والمفروض اتباع الاسس القانونيه للاعتراض او القبول بالتعويض وفق القانون ووفق ما تمليه المصلحة العامه مما يتطلب من اصحاب الاراضي المنوي استملاكها لصالح شركة سند وفق قانون الاستملاك للمصلحه العامه الاعتراض من عدمه وذلك بمخاطبة مجلس الوزراء الذي تعود اليه صلاحية تقدير قيمة المشروع وفوائده وانعكاساته وتقرير ما ان كان يتعارض والمصلحه العامه وفي حال تعارض الاستملاك مع المصلحة العامه لاصحاب الاراضي اللجوء الى القضاء وذلك ضمن الاصول القانونيه المرعيه.

بقلم/ علي ابوحبله